Nachträgliche Änderungen im Notarvertrag
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Bestimmte Verträge müssen vom Notar beurkundet werden, damit sie wirksam werden. Dies sind unter anderem der Grundstückskaufvertrag, der Bauträgervertrag, die Bestellung eines Erbbaurechts, sowie die Einräumung von Wohneigentum.
Bisher ließ das höchste deutsche Gericht, der Bundesgerichtshof (BGH), eine Ausnahmeregelung bei der Beurkundung eines Grundstückskaufvertrages zu. Änderungen am Grundstückskaufvertrag bedürfen ausnahmsweise nicht der notariellen Beurkundung, wenn sie nach der Auflassung erfolgen – also nach der dinglichen Einigung zwischen Verkäufer und Käufer über den Eigentumswechsel – aber vor der Eigentumsumschreibung.
Das Gericht ist der Auffassung, dass der Veräußerer durch seine Erklärung der Auflassung seine Vertragsverpflichtungen erfüllt hat und ein weiterer Schutz nicht erforderlich sei, so der BGH.
Das Oberlandesgericht Stuttgart sieht das anders. Im vorliegenden Fall (OLG Stuttgart, 26.09.2017, 10 U 140/16 ) stritten die Parteien darüber, ob eine nach der Auflassung vereinbarte Kaufpreisminderung hätte notariell beurkundet werden müssen.
Ja, sagt das OLG Stuttgart. Nach dem Gesetz bedarf der Grundstückskaufvertrag grundsätzlich der notariellen Beurkundung. Die Formbedürftigkeit erstrecke sich auf den Vertrag im Ganzen und nicht nur auf die Veräußerungs- und Erwerbsverpflichtung. Damit seien sämtliche Änderungen und Ergänzungen grundsätzlich formbedürftig – auch die nachträgliche Kaufpreisminderung.
Es bleibt abzuwarten, ob die Argumentation des Oberlandesgerichts im Revisionsverfahren vor dem BGH Bestand haben wird. Das OLG beruft sich auf eine
Gesetzesänderung, wonach auch der Erwerber durch die Formbedürftigkeit geschützt sei. Für diesen bestehe auch noch nach Auflassung ein Schutzbedürfnis. (sw)
Quelle: Bundesverband für die Immobilienwirtschaft
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Autor:Brunn Immobilien - Der Mehrwertmakler aus Leidersbach |
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