Der Balkon und die richtige Anrechnung bei der Miete

Ein Balkon zählt bei Mietern, die auf der Suche nach einer neuen Wohnung sind, zu den wichtigsten Ausstattungskriterien. Rechtlich sorgt er allerdings regelmäßig für Streit, vor allem in Bezug auf die richtige Anrechnung bei der Miete.

Viele Vermieter haben darauf reagiert und ihre Häuser nachträglich mit einem Balkon aufgewertet. Bautechnisch ist das durch Vorstell- oder freitragende Balkons meistens kein Problem. Der Vorteil wiegt zweifach: Eine Wohnung mit Balkon lässt sich gut vermieten und spielt die Kosten wieder ein. Der nachträgliche Anbau eines Balkons stellt eine Modernisierungsmaßnahme dar, die den Gebrauchsvorteil und den Wohnwert steigert. Der Mieter ist verpflichtet Modernisierungsmaßnahmen zu dulden (BGB § 555d). Der Vermieter kann nach der Modernisierung die Miete erhöhen (BGB §§ 555b, 559).

Umstrittene Berechnung
In welchem Umfang ein Balkon in die Berechnung der Miete einfließt, ist umstritten. Wurde der Mietvertrag vor dem 01.01.2004 abgeschlossen, kann die Quadratmeterfläche eines Balkons mit bis zu 50 Prozent in die Wohnflächenberechnung einfließen. Grundlage dafür ist die Zweite Berechnungsverordnung (II. BV). Geringere Flächenanteile können angerechnet werden, wenn dies ortsüblich ist oder im Mietvertrag ein anderer Berechnungsmaßstab vereinbart wurde. Wurde der Mietvertrag ab 01.01.2004 geschlossen, kommt die zu diesem Zeitpunkt in Kraft getretene Wohnflächenverordnung zur Anwendung. Danach sind Balkone in der Regel mit 25%, maximal mit 50% in die Wohnfläche mit einzubeziehen. Eine höhere Anrechnung als mit 25% ist bei einer besonders hochwertigen Ausgestaltung oder Lage des Balkons möglich. Auch die Ortsüblichkeit ist nach wie vor ein Kriterium.

Aktueller Streitfall
Das Landgericht Berlin entschied in diesem Jahr in einem Mieterhöhungsverfahren in Berlin-Wedding (LG Berlin, 17.01.2018, 18 S 308/13), dass Balkon-, Terrassen- sowie Wintergartenflächen nicht mit der Hälfte, sondern nur mit einem Viertel ihrer Grundfläche bei der Wohnfläche berücksichtigt werden dürfen. Auch wenn ein Großteil der Privatvermieter diese Flächen in der Praxis zur Hälfte berücksichtigen, lasse sich daraus keine örtliche Verkehrssitte für Berlin ableiten. Denn Großvermieter setzen diese Außenflächen mehrheitlich mit einem Viertel an. Das Urteil ist noch nicht rechtskräftig und liegt dem Bundesgerichtshof zur endgültigen Entscheidung vor (Az. VIII ZR 33/18). (sw)

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