Das neue Gebäudeenergiegesetz (GEG)

Was Hauseigentümer jetzt tun müssen und wer sich beraten lassen sollte

Viele Hauseigentümer und solche, die es werden wollen, sind nach dem Heizungstausch-Durcheinander der aktuellen Bundesregierung und dem nachfolgenden Förderstopp der Energieberatung als Folge des Urteils des Bundesverfassungsgerichts verunsichert. Hier erhalten Sie einen Überblick über die wichtigsten Neuerungen.

Wer heute eine Wohnimmobilie besitzt, kaufen oder sanieren möchte, steht vor der Frage: Was kann ich oder was muss ich tun? Denn es gibt energetische Sanierungsmaßnahmen, die nach dem novellierten Gebäudeenergiegesetz verpflichtend sind.

Für wen greift die Sanierungspflicht?

Die gute Nachricht vorweg: Wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus vor dem 01. Februar 2002 selbst bewohnt hat, für den bestehen keine Sanierungspflichten. Erst wenn die Immobilie verkauft oder vererbt wird, muss der neue Eigentümer energetische Sanierungsmaßnahmen umsetzen. Dafür hat er nach dem rechtlichen Eigentumsübergang (Eintragung im Grundbuch) zwei Jahre Zeit. Wird in diesem Zeitraum nicht energetisch saniert, kann ein Bußgeld von bis zu 50.000 € drohen.

Welche energetischen Sanierungen sind beim Eigentümerwechsel umzusetzen?

Das Gesetz unterscheidet hier zwischen Maßnahmen an der Gebäudehülle und der Heizungstechnik. An der Gebäudehülle muss die oberste Geschossdecke zum unbeheizten Dachgeschoss oder zum Spitzboden so gedämmt werden, dass der U-Wert (Wärmedurchgangskoeffizient) des Bauteils 0,24 W/m²K nicht übersteigt. Alternativ kann anstelle der obersten Geschossdecke das Dach entsprechend gedämmt werden.

Bei der Heizungstechnik sind folgende Maßnahmen Pflicht:

• 1) Die warmwasserführenden Heizungsrohre und Armaturen wie z. B. Pumpen im Keller müssen gedämmt werden (§ 69 GEG). Dabei sind die vorgegebenen Dicken und Dämmeigenschaften der Rohrdämmung einzuhalten.
• 2) Betriebsverbot für Öl- und Gasheizungen, die vor dem 01.01.1991 eingebaut wurden (§ 72 GEG). Das bedeutet, die Heizung darf nicht mehr betrieben werden.
• 3) Wenn die Öl- oder Gasheizung nach dem 01.01.1991 eingebaut wurde und älter als 30 Jahre ist, muss diese ausgetauscht werden, es sei denn:
• 3a) Die Heizungsanlage ist eine Niedertemperatur- oder Brennwertheizung.
• 3b) Die Heizung hat eine Nennleistung unter 4 KW (Kilowatt) oder über 400 KW
• 3c) Die bestehende Heizung dient nur zur Warmwasserbereitung oder
• 3d) wird als Einzelraumheizung genutzt.

Trifft eine der vier oben genannten Ausnahmen zu, muss die Heizung nicht getauscht werden.

Eine weitere Ausnahme zum Heizungstausch hat, wer sein Ein- oder Zweifamilienhaus vor dem 01. Februar 2002 selbst bewohnt hat. Dann ist er von der Pflicht zum Heizungstausch ausgenommen. Erst bei einem Eigentümerwechsel ist der neue Eigentümer verpflichtet innerhalb von zwei Jahren nach Eigentumsübergang die Heizung auszutauschen. Generell aber gilt: Heizungen dürfen längstens bis zum 31.12.2044 mit fossilen Brennstoffen (Öl, Gas) betrieben werden.

Vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt beraten lassen

Es empfiehlt sich in jedem Fall vor dem Kauf eines Wohngebäudes mit nicht mehr als zwei Wohnungen die Beratung eines Energieberaters in Anspruch zu nehmen. Das ist hilfreich, wenn es darum geht zu entscheiden, welche energetischen Maßnahmen sinnvoll sein können, und welche umgesetzt werden müssen. Darüber hinaus werden unangenehme Überraschungen bezüglich zusätzlicher Kosten vermieden. Bei einem Verkauf ist der Verkäufer einer Wohnimmobilie verpflichtet, einen Energieausweis über das Gebäude spätestens bei der Besichtigung vorzulegen. Kommt er dieser Pflicht nicht nach, kann der Käufer die Erstellung eines Energieausweis auf Kosten des Verkäufers verlangen. Energieausweise gelten immer für das Gebäude, nicht für den jeweiligen Eigentümer und sind 10 Jahre gültig. Nach Vorlage des Energieausweises für ein Wohngebäude mit nicht mehr als zwei Wohneinheiten, musss der Käufer ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater führen, wenn dieses Gespräch unentgeltlich angeboten wird.

Welche energetischen Sanierungen sind unabhängig von einem Eigentümerwechsel umzusetzen?

Der Gesetzgeber hat festgelegt, dass der Eigentümer einer Wohnimmobilie bei Änderungen (erneuern, ersetzen) an der Gebäudehülle (Außenwand, Dach, Fenster) diese Maßnahmen so auszuführen hat, dass diese die Anforderungen an den Mindestwärmeschutz (U-Werte) nach erfüllen. Es sei denn, die Änderungen betragen nicht mehr als 10% der Gesamtfläche des jeweiligen Außenbauteils (Wand, Dach, Fenster). Wer also z. B. plant, die Außenwand seines Gebäudes neu zu verputzen und diese Fläche größer ist als 10% der gesamten Außenwandfläche, ist verpflichtet den Mindestwärmeschutz für dieses Bauteil einzuhalten. Er muss in diesem Fall die Außenwand dämmen. Auch hier kann der Rat eines Energieberaters hilfreich sein. Denn dieser kann die Dicke der Dämmung für den erforderlichen Mindestwärmeschutz berechnen. Hierzu legt der Gesetzgeber fest, dass in diesem Fall ein Beratungsgespräch mit einem Energieberater vor Beauftragung der Arbeiten Pflicht ist, vorausgesetzt, das Gespräch für diese Einzelmaßnahme wird unentgeltlich angeboten.

Neue Heizungsanlagen müssen zu 65 % mit erneuerbaren Energien betrieben werden.

Dies gilt immer dann, wenn eine neue Heizungsanlage in einem Neubau in einem ausgewiesenen Neubaugebiet oder in einem bestehenden Gebäude eingebaut wird. Plant die Gemeinde ein kommunales Nah- oder Fernwärmenetz dürfen unter Einhaltung bestimmter Fristen und Anforderungen weiterhin Gasheizungen eingebaut werden, die auf einen späteren Betrieb mit Wasserstoff ausgelegt sind. Gibt es keine kommunale Wärmeplanung sind unter Einhaltung bestimmter Übergangsfristen nur noch Heizungen zulässig, die mit mindestens 65% erneuerbaren Energien betrieben werden. Fazit: Das neue wie das vorherige GEG verfolgt das Ziel, fossile Heizungsanlagen zu reduzieren. Nur haben Eigentümer nun mehr Zeit und Wahlmöglichkeiten als bisher.
Alle hier genannten Anforderungen gelten nur für Wohngebäude im Bestand. Für Neubauten und sogenannte Nichtwohngebäude wie z. B. Bürogebäude, Produktionshallen, Kindergärten, etc. gelten teilweise andere Regelungen. Das BAFA (Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle) und die KfW stellen umfangreiche Fördermaßnahmen zur Verfügung. Informieren Sie sich daher vor einem Kauf oder einer geplanten, energetischen Sanierungsmaßnahme über die für Ihren Fall bestehenden Möglichkeiten und Pflichten.

Hauseigentümer Richard Müller aus Amorbach kann aus erster Hand über seine Erfahrungen mit dem GEG berichten.

Er begann bereits im letzten Jahr sein Wohnhaus in Amorbach nach den Vorgaben des GEG und der BEG (Bundesförderung für effiziente Gebäude) zu sanieren. Das Einfamilienhaus seiner Eltern, in den 1950er-Jahren erbaut und 1974 erweitert, entsprach energetisch noch dem Baujahr. Er entschloss sich zur Dämmung des Daches, der Außenwände, für neue Fenster und eine PV-Anlage. „Nach Gründung der Familie war klar, dass elterliche Haus für die nächste Generation auf Vordermann zu bringen.“ Die Kosten für eine solche energetische Sanierung sind dabei nicht unerheblich, aber günstiger als ein Neubau. Die Tatsache, dass der Staat die Sanierungsmaßnahmen mit 20 % unterstützt, erleichterte die Entscheidung für eine umfassende Sanierung. „Nachdem die neuen Fenster eingebaut und das Dach gedämmt waren, stellte sich im Vergleich zu vor der Sanierung eine spürbare Verbesserung der Wohnqualität ein. Wir mussten weniger heizen, um die Räume warm zu halten.“

Zusätzlich zur Einsparung beim Gasverbrauch, sorgt die PV-Anlage mit 15 KWp und einer Batterie dafür, Strom zu sparen. „Selbst bei bedecktem Himmel produziert die PV-Anlage so viel Strom, dass wir nur sehr wenig Strom dazukaufen müssen. Und die Batterie liefert zwei Tage lang Strom, für den Fall, dass die Anlage einmal keinen Strom produziert.“

Auf die Frage, ob geplant ist, die Heizung aus dem Jahr 2011 mittelfristig zu tauschen, kommt ein klares Nein. „Zum einen verbrauchen wir nur noch wenig Gas, zum anderen kann mir niemand sagen, in welche Richtung sich die Kosten für Gas oder Strom in den nächsten Jahren entwickeln werden und welche Heiztechnologie die Beste ist. Darüber hinaus erscheint es mir nicht sinnvoll, eine 13 Jahre alte Heizung, die noch einwandfrei funktioniert, zu entsorgen. Eine Investition in eine neue Heizung im Vergleich zu deren Nutzen ist zum jetzigen Zeitpunkt unwirtschaftlich.“ Bevor die Sanierung begann, ließ sich Herr Müller energetisch beraten und holte Angebote bei Handwerksbetrieben ein. „Die fachliche Beratung war wichtig, um sich für die Maßnahmen zu entscheiden.“ Der Energieberater stellte die Förderanträge und sorgte dafür, dass die Anforderungen des GEG eingehalten werden. „Ich würde es immer wieder tun“.